Immobilienpreise in ÖsterreichImmobilienpreise in Österreich regional analysiert

Immobilienpreise - Grundstück, Wohnung, Haus



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Immobilienpreise in Österreich: Die langfristige Entwicklung

Bei der Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich in den letzten 30 Jahren lassen sich auf Basis des sogenannten Fundamentalpreisindikators drei Phasen beobachten. Der Fundamentalpreisindikator der Österreichischen Nationalbank zeigt an, wie stark die Immobilienpreise den auf Grundlage objektiver Faktoren (wie z.B. Einkommen und Baukosten) gerechtfertigten Preis widerspiegeln. Je stärker die Immobilienpreise über dem Fundamentalpreis liegen, desto höher ist ihre Überbewertung. Liegen die Preise unter dem Fundamentalpreis, kann von einer Unterbewertung gesprochen werden.

Von Beginn der 1990er-Jahre bis etwa 2007 lagen die Preise für Wohnimmobilien in Österreich über dem Fundamentalpreisindikator. In den meisten Jahren lag die Überbewertung der Immobilien jedoch in einem recht moderaten Bereich zwischen null und fünf Prozent.

Danach begann eine lange Phase der Unterbewertung, die bis etwa 2011 andauerte. Vor allem im Zeitraum von 2004 bis 2011 lagen die Immobilienpreise rund zehn Prozent unter dem Fundamentalpreisindikator.

Seit gut zehn Jahren legen die Immobilienpreise in Österreich im Vergleich zum Fundamentalpreis wieder deutlich zu und seit rund fünf Jahren kann wieder von einer Überbewertung gesprochen werden. Mit einem Wert von 15 Prozent über dem Fundamentalpreisindikator sind Immobilien in Österreich gegenwärtig so überbewertet wie nie zuvor in den letzten 30 Jahren.

Die genannten Fakten gelten für Österreich insgesamt. Bei der Betrachtung der einzelnen Bundesländer lassen sich massive Unterschiede in der Preisentwicklung für Immobilien feststellen. So lag die Preisabweichung für Wohnimmobilien in Wien im Zeitraum 1990 bis 2007 jedes Jahr unterhalb des Bundesdurchschnitts. In den Jahren danach hat sich dieses Bild jedoch gedreht. Seit 2007 liegt die Preisentwicklung in der Bundeshauptstadt deutlich über dem Landesdurchschnitt. Mit einer Überbewertung von mehr als 20 Prozent ist die Abweichung der Immobilienpreise in Wien noch höher als jene im Bundesdurchschnitt. Bei der langfristigen Analyse der Immobilienpreise in Österreich muss deshalb darauf geachtet werden, nicht alle Bundesländer über einen Kamm zu scheren.

Immobilien in der Alpenrepublik: Wo ist es am teuersten?

Der letzte Satz des vorherigen Abschnitts gilt im Besonderen auch für die Beurteilung der aktuellen Immobilienpreise in den verschiedenen Bundesländern, Regionen und Städten Österreichs. Das Niveau der Immobilienpreise unterscheidet sich zum Teil erheblich in den einzelnen Landesteilen.

Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.200 Euro ist Innsbruck das teuerste Pflaster in Österreich. Dass die Tiroler Landeshauptstadt die höchsten Immobilienpreise der Alpenrepublik hat, hängt im Wesentlichen an zwei Faktoren. Zum einen ist aufgrund der besonderen Lage Innsbrucks inmitten der Alpen Bauland besonders knapp und dementsprechend begehrt. Zum anderen zählt Innsbruck seit mehreren Jahren zu den am schnellsten wachsenden Städten Österreichs und verzeichnet demnach eine hohe Nachfrage nach Immobilien.

Auf Platz 2 im Ranking der Orte mit den höchsten Immobilienpreisen folgt Salzburg. Mit durchschnittlich 5.500 Euro pro Quadratmeter ist die Stadt am Fuße der Alpen nur unwesentlich günstiger als Innsbruck. Die preistreibenden Faktoren sind dieselben wie in Innsbruck. Auch Salzburg ist eine wachsende Stadt mit einem eher geringen Angebot an Bauland.

Platz 3 der teuersten Städte in Bezug auf Wohnraum belegt die Bundeshauptstadt Wien. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt hier bei 5.400 Euro. Zwar steht Wien im Unterschied zu Innsbruck und Salzburg aufgrund seiner Lage im Flachland wesentlich mehr Bauland zur Verfügung, doch die Bundeshauptstadt verzeichnet seit vielen Jahren ein sehr starkes Bevölkerungswachstum, das die Preise für Wohnraum nach oben treibt. Auch in den Städten im Umland von Wien, wie beispielsweise in Klosterneuburg und Mödling, liegen die Immobilienpreise nur noch ca. 15 bis 20 Prozent unter dem Niveau von Wien.

Generell lässt sich in Österreich feststellen, dass die Preise in attraktiven Großstädten wie Wien, Salzburg und Innsbruck sowie in (touristisch) begehrten Regionen wie den Kärntner Seen, dem Salzkammergut und vielen Tiroler Tälern generell hoch sind. In ländlichen Regionen mit eher geringer wirtschaftlicher und touristischer Attraktivität liegen die Preise für Wohnimmobilien hingegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Was treibt die Preise für Immobilien in Österreich?

Wie in allen anderen Ländern bilden sich die Preise für Immobilien auch in Österreich primär auf Grundlage von Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage nach Immobilien hat sich in den letzten 30 Jahren vor allem aufgrund des Bevölkerungswachstums erhöht. Lag die Einwohnerzahl der Alpenrepublik im Jahr 1990 noch bei ca. 7,7 Millionen, hat sie sich 2020 auf über 8,9 Millionen erhöht.

Zum allgemeinen Bevölkerungswachstum kommt hinzu, dass seit Jahren auch in Österreich die Zahl der allein lebenden Menschen überdurchschnittlich stark steigt. So wird die Nachfrage nach Immobilien auch durch das Wachstum der Einpersonenhaushalte getrieben.

Eine Besonderheit Österreichs in Bezug auf das Angebot an Immobilien ist die Tatsache, dass das Land aufgrund seiner geographischen Lage nur eine begrenzte Menge an Bauland hat. Besonders in gebirgigen Landesteilen, wie beispielsweise in Tirol, ist Bauland seit jeher Mangelware, was zu einer überdurchschnittlichen Verteuerung von Immobilien führt.

Nicht zuletzt spielt auch die Kreditvergabe eine wesentliche Rolle in Bezug auf die Entwicklung der Immobilienpreise. Vor dem Hintergrund der seit mehreren Jahren im Sinken begriffenen Zinsen für Immobiliendarlehen können sich immer mehr Menschen die Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung einer Immobilie leisten. Dieser erleichterte Kreditzugang trägt ebenfalls seinen Teil zur Steigerung der Immobilienpreise bei.

Welche aktuellen Immobilientrends gibt es in Österreich?

Besonders begehrt sind aktuell Häuser im Grünen, vor allem im Umland der Großstädte. Hoher Beliebtheit erfreuen sich dabei vor allem Umlandgemeinden, die verkehrstechnisch gut an die Großstadt angebunden sind. Aufgrund der teilweise sehr hohen Immobilienpreise in den österreichischen Städten wandern viele Menschen in das Umland ab. Dazu zählen nicht nur einkommensschwächere Personengruppen, die sich Immobilien in den Stadtzentren nicht mehr leisten können, sondern auch Familien, denen das Umland eine höhere Lebensqualität verspricht. Die starke Nachfrage nach Immobilien im Umland von Großstädten treibt jedoch auch die dortigen Preise nach oben. Das Angebot kann aktuell nicht der hohen Nachfrage standhalten.

Die Corona-Pandemie hat diesen Trend in den letzten Monaten noch einmal verstärkt. Aufgrund der deutlichen Zunahme der Arbeit im Home Office suchen viele Menschen nach einem Zuhause mit mehr Platz und sind dafür bereit, in das Umland von Städten zu ziehen. Angesichts der Tatsache, dass sich dieser Home-Office-Trend in den kommenden Jahren voraussichtlich nicht umkehren wird, kann davon ausgegangen werden, dass die Umlandgemeinden großer Städte weiterhin wachsen werden.
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